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房地产商为何不自己囤房子?
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最主要的原因就是开发商是借钱盖楼的,借钱的时间越长利息就越高,所以开发商不追求的不是利润的最大化,而是追求最快的销售速度,从而降低借贷成本。而且越是资金偏紧的时候开发商就越需要加快去化节奏,就像现在一样,前几天碧桂园不是还召开会议强调要加快去化节奏吗。
另外一方面,开发商做的不是一锤子买卖,也需要尽快的回款,这样才有足够的资金进行下一轮的开发,赚更多的钱。如果开发商也囤房炒作的话,那么开发商很那有钱进行下一轮的项目运行,而且一旦开发商太黑心口碑差了的话,购房者也不愿意继续去哪里购房了。
而且最重要的是,谁说开发商没有囤房了?要知道在楼市行情好的时候,开发商也会故意吸盘捂盘,只要不影响整体销售节奏,开发商也是愿意把房价炒高点的。就好比在2016年的时候开发商吸盘捂盘现象多严重。
原因有三:
一,现在中国的房价高,现金收回来,到国外买别墅,其价格比国内房价低,不信你查查国外的房价。国外买房子,没有20%到25%的公摊,这里可省20%以上。
二,国内开发商还有几个是中国国籍。有的全家都移民国外了。
三,现在开发商建的房子,都是层层包,其质量开发商心里比谁都清楚,质量有问题的房子,自己会买吗?
谢邀,作为房地产从业13年的营销人来和你说聊一下,开发商为什么不囤房!
首先,我可以给你肯定,开发商都不愿意主动囤房子,理由有三!
第一:开发商属于资金密集型高周转行业,什么意思呢!不要听说投资几个亿几十个亿,那都是吹牛逼,你让他一次性拿出来试试?所谓的高周转是指:我拿了1个亿拿了一块地, 总货值10个亿,我再用5000万作为启动,我一共投了1.5亿,我会再最快的时间卖出1.5亿干嘛呢?再去拿块地,周而复始,这叫高周转,我的启动资金1.5亿,一块地货值10个亿,两块地就是20亿,3块地4块地呢?如果你周转的够牛逼,不要几年,你就是有百亿资产的地产大佬,而你自己投了多少!1.5亿而已,你觉得这个规模还会在乎你房产升值?你翻个倍猛涨多少哦,而你高周转这是百倍的可能性喔!
2,风险系数大,一个楼盘如果你按照发生的成本/销售总价来算,现在能做到10个点利润的算牛逼的,那为什么要做?因为一个投资9亿,利润1亿的项目,你的实际 投入资金也就个菜一把亿,100%的利润,大家才趋之若鹜,实打实投资9个亿,要做到100%利润也就是变成18亿,我想问下要多久?风险有多大?我有9个亿,我干9个项目不爽嘛?
3,收益率不高,投资10个亿盖个楼盘,囤上5年,先不说你的资金成本,再加上运营成本,再加上你的土地增值税,反而你有可能会亏钱,土地增值税非常可怕,最高可以达到60%,你说你囤的意义是什么呢?
这个问题好。笔者作为房地产业内人员,可以回答一下这个问题。首先,请允许我把你这个问题稍微修正一下,即为“房地产开发商大多数不囤房子,但会囤小部分房子”。其主要原因你一看便知,分如下几种情况:
开发商不囤房子的3点主要原因:
1.企业运营成本高,现金回款才能保证企业生存
作为开发商,他们比一般人更明白,长期来看,都知道房产价格会上行。但是,开发商是企业,生存是第一位的。房地产行业作为资金密集行业,需要大量的资金周转,比如拿地成本、管理成本、税费、营销费用、人力成本等,如果不卖房子,企业很难生存下去。
另一方面,企业资金成本较高。房地产企业开发资金主要来源于银行信托贷款或者发企业债。对于一些大开发商,融资成本可能稍微低些,但由于基数大,绝对资金成本也是比较高。而对于一些中小房企,资金利息成本是非常高的,年息8-15%都是比较常见的。
2.企业做大做强的保障。比如一些知名开发商企业,都主张“高周转”。这个大家应都比较明白,因为把房子卖了,回款现金用来继续买地,继续开疆扩土,扩大自己的房地产势力版图。比如恒大一直倡导的住宅7个月销售周期,碧桂园倡导的5个月销售周期,即是说从土地招拍挂开始,短短几个月要开始销售回笼资金。再比如近年发展迅猛中粮、祥生房产新贵,在各个地区先成立区域公司,然后以此为基地四处买地,甚至洽谈并购。这些举措都需要大量的真金白银,如果房子囤着不卖,哪里来的钱再去搞扩张。
3.符合政府监管需要。各地方政府都对招拍挂出去的土地作了规定,在规定的时间内必须开发,否则到期不开发,地方政府有权对土地进行回收。房地产开发商迫于压力不得不开发。同时,一些地方政府也对开发周期进行了规定,也就是说不能有捂盘惜售情况。特别是在目前强监管的背景下,如果开发商迟迟不推盘,可能受到地方政府约谈。
开发商也会适当囤些房子,主要表现为:
1.源于自身实力。开发商不敢明目张胆囤房子,但是对于一些现金充裕、实力强大的企业,在一些地方的房源可以不着急卖。不但囤房子,还能囤地,比如李嘉诚早些年一直在内陆拿地,由于资金雄厚,加上与地方政府的良好关系,囤地多年的他赚大发了。
2.源于良好的市场预期。有实力的开发商企业,对一些比较优质的项目,他们可能放慢加推节奏,就是我们常说的捂盘惜售。前一段时间,笔者看到有报道说,有的开发商为捂盘,居然自己自爆问题,故意让房产局查封。
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到此,以上就是小编对于门窗装饰工程蔡甸区招聘的问题就介绍到这了,希望介绍关于门窗装饰工程蔡甸区招聘的1点解答对大家有用。